土地增值稅項(xiàng)目清算公開課

【課程背景】
當(dāng)前，國家在大力推進(jìn)減稅降費(fèi)政策出臺(tái)落地的同時(shí)，也在積極組織財(cái)政稅收收入。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)管，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)已完工項(xiàng)目，正在緊鑼密鼓的開展土地增值稅清算工作，要求對(duì)已完工三年以上的開發(fā)項(xiàng)目清算比例要到達(dá)100%。土地增值稅清算對(duì)在稅收上存在一些不規(guī)范行為、有較大歷史遺留隱患的企業(yè)，特別是虛開增值稅發(fā)票虛增開發(fā)成本的項(xiàng)目，將面臨一次嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)考驗(yàn)。
本課程根據(jù)近年來土地增值稅清算中的重點(diǎn)稅務(wù)事項(xiàng)，結(jié)合國家稅務(wù)總局和江蘇省稅務(wù)部門土地增值稅清算政策，由*財(cái)稅專家?guī)椭媸崂硗恋卦鲋刀惞芾憝h(huán)節(jié)存在的重點(diǎn)、難點(diǎn)及疑點(diǎn)問題，結(jié)合申報(bào)表拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與稽查案例，分析目前房地產(chǎn)土地增值稅主要稅收規(guī)劃方法，助力財(cái)稅管理人員應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算收官，合規(guī)降低稅收清算風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)帶來實(shí)實(shí)在在的稅收效益。

【主講專家】
陳萍生：資深稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)專家、國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員、國家稅務(wù)總局稅收業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)組成員、某市稅務(wù)局稽查局高級(jí)主辦、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師 、北京財(cái)稅研究院特聘研究員、省稅務(wù)干部學(xué)校兼職教師、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)特聘教師、某省稅務(wù)局特聘稅收業(yè)務(wù)專家、《中國稅務(wù)報(bào)》稅收業(yè)務(wù)版特約審稿人、近十余年來，在*刊物發(fā)表稅收業(yè)務(wù)文章和論文200多篇，出版財(cái)稅專著《資產(chǎn)與股權(quán)涉稅處理》、《并購等重組財(cái)稅規(guī)劃實(shí)務(wù)》等7部。培訓(xùn)風(fēng)格：陳老師扎實(shí)的財(cái)務(wù)理論知識(shí)與豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的有效結(jié)合，形成了他嚴(yán)謹(jǐn)、有趣的授課風(fēng)格；將課程專業(yè)性和趣味性并重，理論和實(shí)踐緊密結(jié)合，將財(cái)務(wù)管理和戰(zhàn)略、經(jīng)營管理融為一體。課程深入淺出，風(fēng)格新穎、活躍，視角獨(dú)到，內(nèi)容充實(shí)縝密，一貫受到學(xué)員的高度贊揚(yáng)。

【培訓(xùn)對(duì)象】
各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。 

【課程收益】     
1、全面梳理土地增值稅清算審核流程的關(guān)鍵問題；
2、深入分析土地增值稅清算收入、扣除項(xiàng)目的政策和審核的重點(diǎn)；
3、詳細(xì)講解項(xiàng)目清算對(duì)象、開發(fā)成本范圍、共同成本分配方法；
4、解析當(dāng)前土地增值稅幾種主要規(guī)劃方法及運(yùn)用；
5、與專家零距離交流，解決財(cái)稅實(shí)際工作中的疑難問題。

【課程大綱】
一、2024年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查重點(diǎn)、*稅務(wù)稽查形勢(shì)
1、2024年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)行業(yè)
2、2024年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查重點(diǎn)土地增值稅清算
3、企業(yè)接受虛開增值稅發(fā)票特征和重點(diǎn)分析

二、土地增值稅清算程序?qū)崉?wù)解析
【案例】企業(yè)拒不辦理土增清算申報(bào)虛增開發(fā)成本被稅務(wù)稽查補(bǔ)稅罰款逾2.4億元
【實(shí)務(wù)問題1】土地增值稅清算必要重視的幾個(gè)實(shí)操問題？
【實(shí)務(wù)問題2】土地增值稅清算稅務(wù)核算關(guān)鍵要點(diǎn)有哪些？可否利用清算條件規(guī)劃土地增值稅？
【實(shí)務(wù)問題3】土地增值稅征稅范圍、最小清算項(xiàng)目單位的劃分和清算對(duì)象分類
【實(shí)務(wù)問題4】土地增值稅的預(yù)征，哪些類型房產(chǎn)不預(yù)征土地增值稅？簡易計(jì)稅和一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征比例可否選擇？
【實(shí)物問題5】土地增值稅清算條件劃分：自行清算和通知清算。銷售(預(yù)售)許可證在清算中起什么作用？
【實(shí)務(wù)問題6】清算期間企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品是預(yù)征土增稅，還是直接納入清算？
【實(shí)務(wù)問題7】土地增值稅清算中主要提供哪13種主要材料？提交材料需要注意的問題是什么？
【實(shí)務(wù)問題8】什么情況下土增稅可以實(shí)行核定征收清算？無法取得發(fā)票的開發(fā)成本如何核定？核定征收實(shí)際稅負(fù)低于或高于核定征收率如何處理？
【稽查核定征收案例】惠州市某區(qū)稅務(wù)局土地增值稅清算審核意見交換通知
【實(shí)務(wù)問題9】土增稅清算申報(bào)表的填報(bào)要素及要點(diǎn)分析，清算面積是如何確認(rèn)的？
【實(shí)務(wù)問題10】土地增值稅清算中要注意哪13個(gè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別點(diǎn)？
【實(shí)物問題11】土地增值稅清算中稅務(wù)稽查銜接管理，什么情況下稅務(wù)稽查會(huì)介入土地增值稅清算？

三、土地增值稅清算收入實(shí)務(wù)解析
【清算案例】海南某地房地產(chǎn)公司土地增值稅清算發(fā)現(xiàn)的主要問題
【實(shí)務(wù)問題1】土地增值稅項(xiàng)目清算收入的范圍及三步確認(rèn)法
【實(shí)務(wù)問題2】項(xiàng)目清算收入中存在價(jià)格偏低有正當(dāng)理由的四種情形認(rèn)定
【實(shí)務(wù)問題3】應(yīng)收未收款房款、違約金收入、延期付款利息是否計(jì)入清算收入？
【實(shí)務(wù)問題4】折扣折讓銷售、附贈(zèng)車位銷售等、銷售退回，面積補(bǔ)差等，如何計(jì)算清算收入？
【實(shí)務(wù)問題5】土地增值稅應(yīng)稅收入為不含稅價(jià)的二種計(jì)算方法。簡易計(jì)稅和一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅清算收入金額如何確定？案例解析抵減銷項(xiàng)稅額的增值稅是否要增加土地增值稅清算收入及會(huì)計(jì)處理
【實(shí)務(wù)問題6】案例分析回遷安置房視同銷售收入如何確定？拍賣土地中的配建保障房可否計(jì)入開發(fā)成本，賬務(wù)如何處理？
【實(shí)務(wù)問題7】轉(zhuǎn)讓或出租地下車位收入是否納入土地增值稅清算收入？車位對(duì)應(yīng)成本如何扣除？地上配套設(shè)施成本是否分?jǐn)傆?jì)入地下車位？
【實(shí)務(wù)問題8】營改增前銷售的項(xiàng)目在營改增后清算的，清算項(xiàng)目收入如何確定？
【實(shí)務(wù)問題9】各種代收款項(xiàng)是否計(jì)入清算收入？
【實(shí)務(wù)問題10】清算完畢后銷售剩余尾盤取得的收入，如何進(jìn)行土增稅清算申報(bào)？
【實(shí)務(wù)問題11】開發(fā)產(chǎn)品什么情形下按舊房計(jì)算繳納土地增值稅？舊房與新房繳納土地增值稅的稅負(fù)差別

四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目實(shí)務(wù)解析
【實(shí)務(wù)問題1】土地增值稅清算中的5大扣除項(xiàng)目。開發(fā)成本與企業(yè)所得稅開發(fā)成本范圍是否相同？
【實(shí)務(wù)問題2】扣除項(xiàng)目應(yīng)取得合法有效憑證包含哪幾類？清算資料不符合要求或不實(shí)是指哪些情形？
【實(shí)務(wù)問題3】母公司付款拿地，將土地成本票據(jù)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目子公司開發(fā)，要符合什么條件？拍地和拆遷中，收到政府返還補(bǔ)助資金要調(diào)減土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本嗎？稅務(wù)審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)重點(diǎn)關(guān)注是哪些？
【實(shí)務(wù)問題4】土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本如何確認(rèn)？營改增后，一般計(jì)稅項(xiàng)目開發(fā)成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以抵減銷項(xiàng)稅額，其土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本是否需要調(diào)減？
【實(shí)務(wù)問題5】回遷安置房、配建保障房成本是否可以計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除？
【實(shí)務(wù)問題6】土地閑置費(fèi)及契稅滯納金是否可在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除？
【實(shí)務(wù)問題7】在政府土地出讓時(shí)，納稅人通過“招拍掛”方式取得土地，所支付的拍賣傭金能否扣除？
【實(shí)務(wù)問題8】稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣發(fā)現(xiàn)隱蔽工程中的秘密？
【實(shí)務(wù)問題9】土地增值稅清算成本可以按照企業(yè)所得稅政策預(yù)提嗎？
【實(shí)務(wù)問題10】取得開發(fā)成本發(fā)票及票據(jù)，哪幾類會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可？
【實(shí)務(wù)問題11】開發(fā)過程中繳納的政府許可規(guī)費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本還是開發(fā)費(fèi)用？
【實(shí)務(wù)問題12】建筑安裝成本偏高如何處理？稅務(wù)部門審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)有哪些？
【實(shí)務(wù)問題13】送車位、送裝修，車位成本和裝修成本，可計(jì)入開發(fā)成本扣除嗎？
【實(shí)務(wù)問題14】公共配套如何認(rèn)定？紅線外的公配實(shí)施如何處理？移交政府配套設(shè)施，并收取部分補(bǔ)償款，如何計(jì)征土地增值稅？稅務(wù)部門對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)審核關(guān)注重點(diǎn)是哪些？
【實(shí)務(wù)問題15】持有、出租、銷售人防車位和非人防車位，在企業(yè)所得稅和土地增值稅的處理上是一樣嗎？
【實(shí)務(wù)問題16】政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)怎么處理？非臨建售樓中心或工程管理中心等，是否允許作為開發(fā)成本扣除？
【實(shí)務(wù)問題17】營銷設(shè)施建造費(fèi)和項(xiàng)目管理費(fèi)是否允許作為土增稅的開發(fā)成本？
【實(shí)務(wù)問題18】開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除政策分析，利息費(fèi)用資本化起始時(shí)間和終止時(shí)間？買地的利息費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本扣除嗎？如何界定開發(fā)間接費(fèi)用范圍？
【實(shí)務(wù)問題19】土地增值稅清算時(shí)，稅金及附加什么情況下能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？
【實(shí)務(wù)問題20】加計(jì)扣除政策分析，轉(zhuǎn)讓哪些開發(fā)產(chǎn)品不能加計(jì)扣除？哪些企業(yè)賣房不能加計(jì)20%扣除？
【實(shí)務(wù)問題21】扣除項(xiàng)目在不同清算對(duì)象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的選擇使用，連體樓土地成本和開發(fā)成本如何分?jǐn)偅?br /> 【實(shí)務(wù)問題22】特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理，包括合作建房、合作開發(fā)、房地產(chǎn)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托代建、資產(chǎn)重組等
【實(shí)務(wù)案例】中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs搭建中的稅務(wù)處理

五、案例分析土地增值稅主要稅收規(guī)劃方法及風(fēng)險(xiǎn)
1、土地增值稅稅負(fù)測算設(shè)計(jì)及規(guī)劃
2、開發(fā)項(xiàng)目多產(chǎn)品分期開發(fā)前期項(xiàng)目報(bào)備規(guī)劃
3、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入方面的幾種策劃分析
4、營銷活動(dòng)贈(zèng)送服務(wù)、贈(zèng)送禮品處理規(guī)劃
5、實(shí)物折扣與價(jià)格折扣選擇需要掌握的要點(diǎn)
6、開發(fā)產(chǎn)品抵償工程款多計(jì)收入的賬務(wù)處理規(guī)劃
7、地下車位和滯銷房產(chǎn)低價(jià)轉(zhuǎn)讓的合規(guī)處理
8、土地征用補(bǔ)償收入適用土地增值稅優(yōu)惠政策的運(yùn)用
9、項(xiàng)目合作開發(fā)不征土地增值稅的規(guī)劃
10、土地增值稅核定征收方法選擇運(yùn)用籌劃
11、注銷項(xiàng)目公司一般注銷和合并注銷的選擇 

土地增值稅項(xiàng)目清算公開課